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发布时间:2018-05-03 编辑:一米bet36365官方网址

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来源:地产情报站(dichanqbz),转载已获得授权,不代表凤凰网房产观点


经常有网友问这个问题,


老城区的老破小和新城区的次新房,该怎么选?


今天,咱们系统来谈一谈。


1

一线房子越老越不值钱?


如果从涨幅来说,不是的。引用兔博士的数据,上海2016年3月到8月的涨幅,和2016年9月到2017年2月的涨幅对比,可以看到:


5年内次新的二手房是涨幅最高的。

5-10年的房子房价不增反降,之后涨幅再慢慢起来,

20年以上的房子反而又焕发第二春。这是为啥呢?



20年以上的房子,就是1997年之前建的房子,大多是老公房,面积50~60㎡,俗称老破小。


在某平台随便找一个北京的。



再来看上海的


老破小所在的地方,基本都是老市区,周边配套落户,没有整改。但交通方便,总价低。比较下北京和上海的老破小,你会发现,上海上车门槛低,首付70、80万就能上车,而北京,大部分要100万以上了。


在很多二线城市跑盘的时候,有很多改善型的大盘。130㎡的二居,多么宽敞舒适。二线城市的人民可能是无法理解我们一线城市对老破小的感情的。


有没有搞错?这种房子要400万?拜托,能上车就不错了。



老破小是许多刚需的上车盘。买老破小,就是抢占资源。


北上深的土著们应该有点危机感了。好的资源都是聚集的,北上深外籍人来买房的占一半以上。所以,只要大城市对人才的吸附力不变,甚至增加,老破小就会一直有价值。


回想10年前,多少人还看不起老破小,嫌东嫌西。那时候闭着眼随便买一套,现在都三四百万了。以前的老破小你爱理不理,现在的老破小你高攀不起。


2

小户型中的战斗机——学区房


还有一种老破小,是小户型中的战斗机——学区房。附加一个因素,房子溢价呈现指数型增长。这么贵的学区房,你买40㎡也能上学,你买110㎡也能上学,为啥不买小平米的呢?性价比更高。


西城的家长们应该比较熟悉这是啥。16年育X小学的招生划片。


随便选一个小区,看涨幅,一年从10W到15W。



当然,30年以上的老破小,还不是学区房,那就不建议买了,一是银行不给贷款,二是涨幅已经越来越收窄。


3

次新房更容易被人喜欢


比起老破小,次新更容易被人喜欢。新房划到二手市场的时候,最起初是很吃香的。一是有开发商爸爸的精心宣传,继续开发三期,四期新盘,正是当红明星,二是小区的配套,物业也慢慢成熟起来了,容易获得买主们认可。


但次新也有比较纠结的地方,一是税费。全国各地不尽相同,以北京为例:



5年内次新需要交个税,契税。所以北京买房子,满五唯一是最好的,满五的房子一定是难得的优质资源。如果某房子即将满五,又在特别好的地段,是很容易跳涨的。


此外,还有一点是首付。同样价位的房子,二手房首付交的钱要比新房多。二手房需要做评估,一般来说能评估到总价的9成~9.5成(30年后老房子,LOFT等除外),你的贷款价格,按照评估价/网签价最低的那个算,乘以65%


300万的房子,评估价9成270万,那么你贷款的额度就是270*0.65=175.5

首付为300-175.5=125.5万


现在是非正常态的市场,杭宁武汉成都等城市新房二手房价格倒挂,这个时候买新房是很合适的。


但碰到大牛市的时候,新房往往捂盘惜售,你是等不起的,所以要多看二手房。


4

新城和老城的PK


北京的通州副中心,之前是多少人看不上的,都说通县那地方……BUT,如果不是通州的房价强力被按着,估计就跟朝阳并肩了。



新城的房价,在没有碾压旧城之前是不会停下来的。

前提是,你是正儿八经的新城。


当一个城市发展到一定程度,他一定是向外扩展的。他的市中心,也是会移动的。真正的新城,会规划成熟的交通体系,迁入新兴的产业。


更直接的表现是,领导班子的给力搬迁。比如通州。


但是,你更要提防那些概念上的新城。比如,旅游,生态,养老,没有产业的新城。


这样的新区,往往开发的时候,先拍几个地王,搞一下热度,让大家都燥起来。同时老区限购,把群众引到新区买房。

很多城市,新区除了清一色的待开发或者新楼盘外,啥也没有。这一波涨幅上来,价格都在高位。

这种新区类似于一夜情。卖了几块地,但没有产业,并不能支撑人口涌入。结果就是长期发展不起来,卖地也不赚钱,那很可能答应的配套啊红利啊通通不给了,再找新欢,再捧个网红。


可惜很多人不明白这一点,依然对不断攀升的一手房房价充满狂热和恐惧,义无反顾的杀入大坑。


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